전세사기 피해 보증금 최소보장제 신청 방법과 지원금 계산 임차보증금 3분의 1 기준 11월 13일 시행

amazingmylife 2026. 11. 16. 08:00

경매나 공매가 끝났는데 돌려받은 돈이 임차보증금의 3분의 1에도 못 미친다면 어떻게 해야 할까요. 그 부족분을 지원하는 전세사기 피해 보증금 최소보장제가 2026년 11월 13일 시행으로 발표되었습니다. 신청 시점이 경·공매와 처분 절차의 진행 단계에 따라 달라지므로, 해당하는 분은 순서를 미리 알아 두어야 합니다.

이 글은 최소보장제의 개념과 지급 기준, 신청 순서와 제출 서류, 최소지원금과 선지급금의 계산 방식을 차례로 정리했습니다. 핵심 기준은 경·공매 종료 후 피해회복금액이 임차보증금의 3분의 1에 못 미치는지입니다.

설명은 국토교통부가 2026년 10월 6일 발표한 시행령 개정 보도 내용(정책브리핑 게시)을 기준으로 하며, 이 글의 기준일은 2026년 11월 16일입니다.

(출처: 정책브리핑 국토교통부 보도, 2026년 10월 6일 게시 기준)

핵심 요약

▪ 시행일은 2026년 11월 13일로 안내되었고, 근거는 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 시행령 일부개정입니다.

▪ 최소보장금은 임차보증금의 3분의 1이며, 이미 받은 금액을 뺀 부족분이 최소지원금입니다.

▪ 업무는 한국토지주택공사(LH)가 맡고, 신청일부터 90일 이내에 지급 여부와 금액이 통지됩니다.

1. 전세사기 피해 보증금 최소보장제란 무엇인지

2. 최소보장제 신청 순서와 제출 서류

3. 최소지원금과 선지급금 계산 방식 비교

4. 신청 전 확인할 체크리스트 5가지

5. 헷갈리는 지점: 3분의 1 보장과 전액 보장의 차이

6. 상황별 확인 순서와 함께 바뀐 내용

01전세사기 피해 보증금 최소보장제란 임차보증금 3분의 1을 보장하는 제도입니다

전세사기 피해 보증금 최소보장제는 경·공매가 끝난 뒤 피해회복금액이 임차보증금의 3분의 1에 못 미칠 때, 부족한 금액을 지원하는 제도입니다. 국토교통부는 2026년 10월 6일 국무회의에서 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 시행령 일부개정안이 의결되었다고 밝혔고, 시행일을 11월 13일로 안내했습니다.

지원금은 최소보장금에서 이미 받은 금액을 빼는 방식으로 계산합니다. 어떤 금액을 빼는지는 아래 세 번째 소제목의 표에서 구분해 두었습니다.

1/3

최소보장금 기준(임차보증금 대비)

11월 13일

시행일(2026년)

90일

신청일부터 지급 결정 통지 기한

정부 발표의 계산 사례는 다음과 같습니다. 임차보증금이 1억 5,000만 원이고 경매 배당금 2,000만 원과 경매차익 1,000만 원을 합쳐 3,000만 원을 회복한 경우, 최소보장금 5,000만 원과의 차액 2,000만 원을 추가로 지원받아 총 5,000만 원을 회복하게 됩니다.

가정 사례를 하나 더 보면, 임차보증금이 9,000만 원이라면 최소보장금은 3,000만 원입니다. 이 금액은 가정이며, 실제 지급액은 이미 받은 금액에 따라 달라집니다.

(출처: 정책브리핑 국토교통부 보도, 2026년 10월 6일 게시 기준)

02최소보장제 신청 순서와 제출 서류는 이렇게 준비합니다

신청 시점은 상황에 따라 두 가지로 나뉩니다. 피해자가 피해주택 매입을 요청한 경우에는 경매차익 산정이 끝난 뒤, 그 외의 경우에는 피해주택 처분 절차가 완료된 뒤에 신청합니다.

1단계

신청 시점 확인

피해주택 매입을 요청했다면 경매차익 산정 완료 후, 그렇지 않다면 피해주택 처분 절차 완료 후가 신청 시점입니다.

2단계

제출 서류 준비

피해자 결정문, 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 피해주택 등기사항전부증명서, 배당표 또는 배분계산서, 임대보증금반환채권 변제 관련 서류를 준비합니다.

3단계

LH에 신청

지급 업무는 한국토지주택공사(LH)에 위탁되어 있어 LH에 신청합니다.

4단계

결정 통지 확인

신청일부터 90일 이내에 지급 여부와 금액이 통지됩니다. 30일 이내 범위에서 1회 연장될 수 있습니다.

5단계

이의신청

결정 통지를 받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있습니다.

서류 가운데 배당표 또는 배분계산서는 경·공매 절차에서 나오는 문서이므로, 신청 시점과 함께 확보 시기도 같이 따져 두는 편이 좋습니다.

(출처: 정책브리핑 국토교통부 보도, 2026년 10월 6일 게시 기준)

03최소지원금과 선지급금은 계산 방식이 다릅니다

구분	지급 시점	대상	최소보장금에서 빼는 금액
최소지원금	경·공매 종료 후	피해회복금액이 임차보증금의 3분의 1에 못 미치는 피해자	대항력 또는 우선변제권으로 받은 금액, 임차보증금반환채권으로 변제받은 금액, 경매차익·임대료 지원액
선지급금	경·공매 종료 전	신탁사기 등 무권계약자 피해자	임차보증금반환채권 변제액, 선지급 전까지 받은 임대료 지원액 등. 이후 추가 회수액을 고려해 정산

5,000만 원

발표 예시의 최소보장금(보증금 1억 5,000만 원의 3분의 1)

3,000만 원

예시에서 이미 회복한 금액(배당금 2,000만 원 + 경매차익 1,000만 원)

2,000만 원

예시의 추가 지원금(차액)

선지급금은 경·공매가 끝나기 전에 먼저 지급하고 나중에 정산하는 방식입니다. 선지급금 신청은 LH의 매입이 끝나기 전 또는 처분이 완료되기 전까지 해야 합니다.

지급 이후 임차보증금을 회수하는 등 반납 사유가 생기면 신고하고 반납해야 합니다. 정해진 기간 안에 반납하지 않는 등 위반하면 위반 횟수에 따라 최대 3,000만 원의 과태료가 부과됩니다.

(출처: 정책브리핑 국토교통부 보도, 2026년 10월 6일 게시 기준)

04최소보장제 신청 전 확인할 체크리스트 5가지

✔피해자 결정문이 있는지

제출 서류에 피해자 결정문이 들어가므로 신청 전에 결정문부터 확인합니다.

✔경·공매나 처분 절차가 어디까지 진행됐는지

신청 시점이 경매차익 산정 완료 또는 처분 절차 완료로 나뉩니다.

✔배당표 또는 배분계산서를 받았는지

이미 받은 금액을 증명하는 문서이므로 제출 서류에 포함됩니다.

✔이미 받은 금액을 항목별로 적어 두었는지

대항력·우선변제권 수령액, 보증금반환채권 변제액, 경매차익, 임대료 지원액이 차감 대상입니다.

✔기한 세 가지를 달력에 적어 두었는지

결정 통지는 신청일부터 90일, 연장은 30일 이내 1회, 이의신청은 통지일부터 30일입니다.

(출처: 정책브리핑 국토교통부 보도, 2026년 10월 6일 게시 기준)

05헷갈리는 지점: 3분의 1 보장과 전액 보장은 다릅니다

가장 먼저 구분할 점은 최소보장금이 임차보증금의 3분의 1이라는 사실입니다. 이 제도는 그 기준에 못 미치는 부분을 채우는 장치이므로 보증금 전액이 돌아온다는 뜻이 아닙니다. 발표 예시에서도 보증금 1억 5,000만 원 가운데 총 회복액은 5,000만 원입니다.

경·공매에는 손실 가능성이 함께 따릅니다. 배당으로 받는 금액은 매각 결과에 따라 정해지므로 보증금에 못 미칠 수 있고, 최소보장제는 그 가운데 3분의 1까지만 최소한으로 맞춰 주는 구조입니다.

최소지원금은 경·공매가 끝난 뒤에, 선지급금은 끝나기 전에 받는다는 점이 두 제도의 가장 큰 차이입니다. 선지급금은 신탁사기 등 무권계약자 피해자를 대상으로 하며 나중에 정산합니다.

(출처: 정책브리핑 국토교통부 보도, 2026년 10월 6일 게시 기준)

06상황별로 먼저 확인할 순서와 함께 바뀐 내용

본인 상황에서 무엇부터 볼지는 아래 순서로 정리할 수 있습니다.

1. 피해자 결정 여부

피해자 결정문이 있어야 제출 서류를 갖출 수 있습니다.

2. 경·공매 종료 여부

종료 후라면 최소지원금, 종료 전이면서 신탁사기 등 무권계약자에 해당하면 선지급금을 살펴봅니다.

3. 이미 받은 금액 정리

배당금, 경매차익, 임대료 지원액, 보증금반환채권 변제액을 항목별로 적습니다.

4. 서류 준비와 신청

배당표 또는 배분계산서를 포함한 서류를 모아 LH에 신청합니다.

같은 시행령 개정에는 몇 가지 제도 개선도 담겼습니다. 공공주택사업자가 경·공매로 피해주택을 매입할 때 피해자가 아닌 임차인의 보증금 반환채무를 인수하는 비용을 취득비용에 포함할 수 있게 했고, 피해자 등이 설립한 협동조합이 발행주식 총수의 50% 이상을 가진 부동산투자회사에는 지방정부가 행정·재정 지원을 할 수 있게 했습니다. 국토교통부 장관이 임대인의 채무·연체 자료를 신용정보집중기관장에게 요청하는 절차도 마련되었습니다.

신청 전에는 피해자 결정문과 배당표 또는 배분계산서부터 확인하고, 이미 받은 금액을 항목별로 정리해 두시기 바랍니다. 지급 결정은 신청일부터 90일 이내에 통지되므로 통지일을 기준으로 이의신청 30일을 계산하십시오. 문의는 국토교통부 전세사기피해지원단 피해지원총괄과(044-201-5234)에서 받습니다.

(출처: 정책브리핑 국토교통부 보도, 2026년 10월 6일 게시 기준)